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工程保修環(huán)節(jié)的“五大注意”
發(fā)布時間：
2017-05-05
工程保修環(huán)節(jié)的“五大注意”
建筑工程保修是建筑施工企業(yè)履行合同的重要組成部分。如何約定好建筑工程的保修工期的起訖時間、保修范圍、保修金比例和使用與退還，直接關(guān)系到企業(yè)能否及時收回保修金、避免合同糾紛，如不妥善處理或謀劃在前，將影響企業(yè)的聲譽，嚴重時會直接威脅到企業(yè)的生存。筆者在多年的實際工作中發(fā)現(xiàn)，在工程保修，尤其在保修金管理中有些問題亟待規(guī)范，尤其要把握好以下“五大注意”。
一、要充分注意“質(zhì)量保修金”與“質(zhì)量保證金”的區(qū)別
所謂“質(zhì)量保修金”是指發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，在工程保修書中承諾，在建筑工程竣工驗收交付使用后，從應(yīng)付的的工程款中預(yù)留，用于在保修期和保修范圍內(nèi)消除質(zhì)量缺陷可能產(chǎn)生的維修費用（有法規(guī)規(guī)定）?！百|(zhì)量保證金”是指承包人根據(jù)發(fā)包人的要求，在簽訂建設(shè)工程承包合同前預(yù)先交付給發(fā)包人，用以保證施工質(zhì)量的資金。一般用于擔?？⒐で暗馁|(zhì)量問題（無法律依據(jù)）。而且此質(zhì)保金往往以取得“××杯”為約定條件，一旦約定無法實現(xiàn)，很容易造成合同糾紛。
二、要充分注意到“保修期內(nèi)質(zhì)量缺陷”的客觀性
所謂“保修期內(nèi)質(zhì)量缺陷”是指在保修期內(nèi)，承包人應(yīng)該承擔工程保修義務(wù)。因為施工等工藝的完成，并非完全采用機械化生產(chǎn)方式，而是多數(shù)由人工完成，故而對質(zhì)量的控制就難免會有紕漏；其次，即使是機械化施工，或受限于目前的技術(shù)手段，或受限于當時的施工條件，也不能完全保證工程項目建成后沒有任何瑕疵或缺陷。因工程部位不同，法定最低保修期也不同。法律規(guī)定低于以下時限的約定無效：
1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體工程為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
2、 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；
3、供熱與供冷系統(tǒng)為2個采暖期、供冷期；
4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年；
5、其他項目的保修期由發(fā)包人與承包人約定。
三、要充分注意保修期的起、訖時間的約定和實際工作中的做法
保修期的起始日期的約定是重大分水嶺，關(guān)系到節(jié)點工程款的收取、工程結(jié)算審核的時限、保修期的開始等。法規(guī)明確規(guī)定：保修期應(yīng)從竣工驗收合格之日起計算。但在實際工作中還存在以下幾種情形：
1、承包人根據(jù)合同約定完成承包范圍內(nèi)的各項內(nèi)容且符合設(shè)計要求向發(fā)包人提交建設(shè)工程竣工報告（具備建設(shè)工程竣工驗收條件），發(fā)包人在收到承包人的竣工報告約定的時間內(nèi)（一般為15天）組織施工、設(shè)計、監(jiān)理、勘察等有關(guān)單位進行竣工驗收，經(jīng)驗收合格各方書面簽署確認之日為竣工之日；如不合格提出整改意見，在規(guī)定的時間內(nèi)整改完畢，經(jīng)復(fù)驗合格書面結(jié)論，則以整改復(fù)驗合格之日為竣工之日?！?/span>
2、發(fā)包人未按約定日期對工程進行驗收：則以承包人提交發(fā)包人的竣工報告（符合竣工條件）之日為竣工之日或從合同約定期限最后一天的次日起由發(fā)包人承擔工程保管及一切意外責任及由此產(chǎn)生的費用。
3、如發(fā)包人未經(jīng)驗收強行使用，則發(fā)包人使用之日，即為建設(shè)工程竣工之日。且承包人不承擔保修期內(nèi)質(zhì)量缺陷保修。（承包人要以書面交涉，做好證據(jù)資料。）
四、要充分注意工程竣工驗收日與竣工驗收備案日在合同中約定的區(qū)別
竣工驗收備案制度規(guī)定了發(fā)包人是建設(shè)項目建設(shè)過程的總負責方，組織工程竣工驗收。在建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定向竣工驗收備案部門辦理竣工驗收備案手續(xù)。其內(nèi)容有：建設(shè)工程驗收報告、規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、防雷、綠化、使用功能試驗等部門出具的認可文件或者準許使用文件，商品住宅的還應(yīng)有發(fā)包人簽署的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。由此可見，承包人切忌在合同中約定竣工日期為竣工驗收備案日期（實際發(fā)包人有眾多因素手續(xù)不齊，時間長短不一，短則幾月長則一年以上）。否則將造成承包人延長了辦理結(jié)算手續(xù)、付款日期和保修期的開始時間，必將產(chǎn)生糾紛，束縛了承包人，損傷承包人的利益。
最后，要充分注意針對工程保修管理中存在問題提出建議和對策
1、承包人應(yīng)當正確認識質(zhì)量與效益的關(guān)系，堅持“質(zhì)量第一、用戶至上”的理念，落實各項質(zhì)量規(guī)范，保證施工質(zhì)量，只有這樣才能從根本上防范質(zhì)量保修風險，確保保修金如期如數(shù)收回。
2、各級管理人員要認真學(xué)習《建筑法》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》以及相關(guān)的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理辦法》提高法規(guī)政策水平，掌握工程質(zhì)量驗收知識，確保自身利益不受損害。
3、簽訂施工合同時要準確約定工程質(zhì)量的保修期限，首先需要在合同中明確質(zhì)量保修的起算時間和期限。
4、在合同中明確約定工程質(zhì)量保修金的預(yù)留、返還方式，預(yù)留比例，是否計付利息以及利息的計算方式，保修金返還時限及工程維修質(zhì)量、費用等爭議的處理程序等。
5、單位負責人要親自把關(guān)組成保修隊伍，專人負責及時保修，形成制度。項目經(jīng)理要交底或保修跟蹤，財務(wù)人員要定向、定時收取保修金。建立保修獎罰制度。
6、各區(qū)域市場要建立保修臺賬，列為常態(tài)管理工作。對存在的維修缺陷要進行統(tǒng)計、歸類、分析，對維修內(nèi)容進行總結(jié)，對常見和易產(chǎn)生的缺陷，編制統(tǒng)一的解決實施方案，避免此類通病重復(fù)產(chǎn)生。 (陳衛(wèi)榮)
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